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Acquisto di una casa: imposte e agevolazioni

Per la quasi totalità degli italiani, la casa resta l’investimento più importante: oltre l’80% della popolazione possiede un immobile. C’è chi lo acquista per garantirsi un posto in cui vivere comunque vadano le cose, chi lo fa per lasciare un domani qualcosa di concreto ai figli, chi semplicemente perché ha trovato un’occasione per ricavare un buon gruzzolo rimettendolo sul mercato. In ogni caso, l’acquisto di una casa comporta delle imposte da pagare e delle agevolazioni di cui fruire.

Molti operatori del settore dicono che, affinché diventi un affare, l’acquisto di una casa (soprattutto se da un privato) inizia ancor prima di comprarla. Cioè nel momento in cui si effettuano certe verifiche sui dati catastali ed ipotecari dell’immobile, giusto per evitare qualche sorpresa sgradita. Solo dopo aver controllato questi due aspetti conviene sedersi ad un tavolo per stipulare il contratto preliminare di compravendita.

Vediamo, allora, come comportarsi quando si decide per l’acquisto di una casa e quali sono le imposte e le agevolazioni legate all’immobile da comprare.

Indice

  • 1 Acquisto di una casa: cosa fare prima del contratto
    • 1.1 Acquisto di una casa: il contratto preliminare
    • 1.2 Registrazione del contratto preliminare
    • 1.3 L’Iva sul contratto preliminare
    • 1.4 Acquisto di una casa: il preliminare va sempre rispettato?
    • 1.5 Il contratto preliminare tramite agenzia immobiliare
  • 2 Acquisto di una casa: le imposte da pagare
    • 2.1 Acquisto di una casa da un’impresa: quali imposte?
    • 2.2 Acquisto di una casa da un privato: quali imposte?
  • 3 Acquisto di una casa: il sistema prezzo-valore
    • 3.1 Sistema prezzo-valore: quando si può applicare
    • 3.2 Sistema prezzo-valore: a quali case si applica
    • 3.3 Sistema prezzo-valore: come fare richiesta
    • 3.4 Sistema prezzo-valore: come si calcola
    • 3.5 Sistema prezzo-valore: altre agevolazioni
  • 4 Acquisto prima casa: agevolazioni al momento di comprare
    • 4.1 Acquisto prima casa: imposte agevolate
    • 4.2 Acquisto prima casa: requisiti per le agevolazioni
    • 4.3 Acquisto prima casa: requisiti dell’immobile
    • 4.4 Acquisto prima casa: requisiti del compratore
    • 4.5 Acquisto prima casa: il credito di imposta
    • 4.6 Acquisto prima casa: quando si perdono le agevolazioni
    • 4.7 Acquisto prima casa: quando si mantengono le agevolazioni
    • 4.8 Acquisto prima casa: come evitare o ridurre le sanzioni
  • 5 Acquisto di una casa: domande e risposte
    • 5.1 Ricevo un avviso di rettifica e di liquidazione dell’imposta di registro sull’acquisto di una casa: cosa devo fare?
    • 5.2 Ho un immobile con le agevolazioni della prima casa. Posso comprarne un secondo con gli stessi benefici?
    • 5.3 Ho la dimora ma non la residenza nel Comune in cui voglio acquistare la casa. Posso avere le agevolazioni?
    • 5.4 Posso dare in affitto l’abitazione acquistata con le agevolazioni della prima casa oppure perdo i benefici?
    • 5.5 Se acquisto l’abitazione nello stesso Comune in cui possiedo la nuda proprietà su un altro immobile posso avere le imposte agevolate?
    • 5.6 Voglio acquistare due appartamenti contigui. Posso beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa?
    • 5.7 Voglio acquistare un’abitazione con le agevolazioni sulla prima casa: quali controlli effettua l’Agenzia delle Entrate?
    • 5.8 In caso di revoca delle agevolazioni possono rateizzare la somma dovuta?

Acquisto di una casa: cosa fare prima del contratto

Prima dell’acquisto di una casa, come dicevamo, non basta vederla: conviene sempre informarsi su tutto ciò che c’è da sapere sull’immobile e, in particolare, su tre elementi fondamentali:

  • che a venderla sia il legittimo proprietario (non si sa mai che mettiamo i soldi nelle mani sbagliate);
  • che la situazione catastale sia corretta, cioè che sia iscritta a dovere;
  • che sia altrettanto corretta la situazione ipotecaria, giusto per evitare di procedere all’acquisto di una casa già impegnata.

In questo modo è possibile, dunque, controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari. Ad esempio, se sull’immobile pesano un’ipoteca o un diritto di usufrutto oppure pendenze giudiziarie che possono limitare la capacità di godimento dell’immobile da parte dell’acquirente.

Queste consultazioni si possono fare attraverso la banca dati che si trova nell’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, la verifica è gratuita solo quando il richiedente è titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Acquisto di una casa: il contratto preliminare

Viene chiamato contratto preliminare o compromesso quell’accordo stipulato prima dell’acquisto di una casa tra venditore e compratore con il quale le parti si impegnano a sottoscrivere un contratto definitivo di compravendita. Sarà quest’ultima firma quella che avrà l’effetto del trasferimento del diritto di proprietà.

Perché fare un contratto preliminare? I motivi possono essere vari. I più comuni:

  • l’impossibilità di procedere ad una vendita immediata dell’immobile (ad esempio perché risulta ancora occupato o perché il proprietario lo vuole sistemare prima di venderlo oppure è in attesa di trovare una nuova casa);
  • la necessità da parte dell’acquirente di avere la conferma del mutuo richiesto.

L’accordo preliminare è, a tutti gli effetti, un contratto. Pertanto, va redatto in forma scritta. Va, inoltre, registrato:

  • entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto;
  • entro 30 giorni se siglato con atto notarile.

Registrazione del contratto preliminare

Per la registrazione c’è da pagare:

  • 200 euro di imposta di registro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • 16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

L’imposta di bollo, però, è di 155 euro se il contratto viene stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Se le parti accordano un pagamento al momento di firmare il contratto preliminare, va aggiunta un’imposta di registro preliminare in questi termini:

  • 0,50% dell’importo previsto come caparra;
  • 3% dell’importo previsto come acconto sul prezzo di vendita.

Il valore di queste imposte, comunque, verrà detratto da quella dovuta al momento della registrazione del contratto vero e proprio di compravendita. Se è superiore, ci sarà un rimborso per la maggiore imposta versata. Ma deve essere chiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo presso l’ufficio in cui è stata effettuata. Altrimenti, addio soldi.

È importante specificare a che titolo viene versata quella somma, se come caparra o come acconto: se manca questa precisazione, l’importo pagato viene considerato come acconto sul prezzo di vendita e, quindi, assoggettato all’imposta del 3%.

L’Iva sul contratto preliminare

Il contratto preliminare che precede il definitivo acquisto di una casa ha un trattamento fiscale diverso a seconda che preveda il pagamento di una caparra o di un acconto. Nel dettaglio:

  • l’acconto, trattandosi di un anticipo sul corrispettivo accordato, va fatturato con addebito Iva, L’imposta di registro sarà di 200 euro;
  • la caparra, non essendo il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, non è soggetta a Iva. Pertanto, l’imposta di registro sarà dello 0,50%.

Acquisto di una casa: il preliminare va sempre rispettato?

Il contratto preliminare per l’acquisto di una casa fa scaturire solo un obbligo giuridico tra le parti ma non determina il trasferimento di proprietà che, come detto, scatta nel momento in cui viene perfezionato il contratto di compravendita definitivo.

Può succedere, dunque, che il venditore si rimangi la parola e dia l’immobile ad un’altra persona, nonostante il compromesso acquisito, oppure eserciti un diritto di usufrutto o, ancora, che venga iscritta un’ipoteca.

Il compratore può soltanto chiedere al giudice un risarcimento dei danni ma non l’annullamento di una vendita a terzi o dell’ipoteca.

  • gli incarichi di vendita conferiti;
  • la proposta di acquisto;
  • l’accettazione della proposta che non implichi da sé la conclusione del preliminare di compravendita.

Acquisto di una casa: le imposte da pagare

Quando si effettua l’acquisto di una casa, le imposte da pagare variano a seconda del tipo di venditore (se si tratta di un privato o di un’impresa) e della natura stessa dell’immobile, cioè se è possibile godere dei benefici della prima casa.

Acquisto di una casa da un’impresa: quali imposte?

La normativa stabilisce come regola generale che, in caso di acquisto di una casa da un’impresa, l’operazione di compravendita è esente da Iva. Il compratore, dunque, dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Ci sono, però, dei casi in cui l’Iva è dovuta. Si tratta di:

  • cessioni effettuate da imprese costruttrici o di ripristino degli edifici entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori o – sempre dopo 5 anni – se il venditore decide di assoggettare l’operazione a Iva, purché espresso nell’atto di compravendita e nel contratto preliminare;
  • cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali per i quali viene scelta l’opzione dell’Iva, purché, anche in questo caso, venga indicata nell’atto di compravendita e nel contratto preliminare.

A questo punto, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’Iva al 10% per le case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, sempre che non ci siano i requisiti per usufruire dei benefici sulla prima casa;
  • oppure l’Iva al 22% per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Acquisto di una casa da un privato: quali imposte?

Nel caso in cui l’acquisto di una casa avvenga da un privato, il compratore dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Queste tre imposte si versano dal notaio al momento della registrazione dell’atto di compravendita.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutte le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il Catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Acquisto di una casa: il sistema prezzo-valore

La base imponibile su cui calcolare l’Iva per l’acquisto di una casa è il prezzo della cessione. Ma per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, la legge prevede il sistema prezzo-valore che consente dei benefici al compratore. Questo perché il meccanismo permette di calcolare la base imponibile in base al valore catastale dell’immobile da acquistare e non al suo prezzo di acquisto.

Vediamo in che cosa consiste questo sistema e chi ne ha diritto.

Sistema prezzo-valore: quando si può applicare

Il sistema prezzo-valoreper l’acquisto di una casa si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale. Vengono, pertanto, escluse le operazioni assoggettate a Iva. L’acquirente deve essere una persona fisica.

È facile dedurre che questo meccanismo può essere utilizzato:

  • per le compravendite in cui tutte le parti sono dei privati;
  • per le compravendite a privati da parte di venditori non soggetti a Iva;
  • per le compravendite a privati da società in regime di esenzione Iva.

Sistema prezzo-valore: a quali case si applica

Il sistema prezzo-valore per l’acquisto di una casa si applica:

  • agli immobili ad uso abitativo e alle relative pertinenze, anche se non godono dei benefici sulla prima casa;
  • agli atti traslativi o costituiti di diritti reali parziali e di godimento (è il caso della nuda proprietà o dell’usufrutto);
  • agli immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) acquistati in sede di espropriazione forzata o all’asta.

Sistema prezzo-valore: come fare richiesta

Chi si appresta all’acquisto di una casa e vuole applicare il sistema prezzo-valore deve fare una precisa richiesta al notaio nell’atto di acquisto. Ora o mai più, perché non sarà possibile richiederlo in atti successivi.

Ad ogni modo, le parti devono indicare il prezzo pattuito. In caso contrario, la richiesta sarà nulla e verranno applicate le imposte sulla base del prezzo pattuito e non sul valore catastale. Inoltre, sono previste delle sanzioni dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella applicata.

Sistema prezzo-valore: come si calcola

Il calcolo del valore catastale degli immobili ad uso abitativo (esclusi quelli riconosciuti come prima casa) si fa moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 120.

Quindi:

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Facciamo un esempio, come sempre calcolatrice alla mano. Immaginiamo di dover procedere all’acquisto di una casa con una rendita catastale di 1.000 euro ed un prezzo di mercato di 180.000 euro.

La base imponibile per calcolare l’imposta di registro del 9% si otterrà con questa operazione:

1.000 x 1,05 x 120 = 126.000.

Pertanto, l’imposta di registro sarà:

120.000 x 9% = 11.340 euro.

Quale sarebbe, invece, l’imposta senza il sistema prezzo-valore? Basterebbe calcolare il 9% di 180.000 euro. Quindi, il risultato sarebbe 16.200 euro.

Significa un risparmio di 4.860 euro. Non è poco.

Sistema prezzo-valore: altre agevolazioni

Oltre al risparmio che abbiamo appena visto, numeri alla mano, il sistema prezzo-valore riserva altri benefici per il compratore, come la limitazione del potere di controllo dell’Agenzia delle Entrate sia per quanto riguarda l’imposta di registro sia per quel che concerne l’Irpef. Infatti:

  • il Fisco non può eseguire controlli di valore ai fini dell’imposta di registro, tranne nel caso in cui venga nascosto in tutto o in parte il prezzo di compravendita;
  • non sono applicabili le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplice.

Altra agevolazione: per il sistema prezzo-valore, la legge prevede la riduzione del 30% degli onorari da corrispondere al notaio.

Acquisto prima casa: agevolazioni al momento di comprare

Tutto, o quasi tutto, cambia quando si deve procedere all’acquisto della prima casa. Il compratore può beneficiare di diverse agevolazioni quando:

  • l’immobile da acquistare appartiene a certe categorie catastali;
  • l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o lavora;
  • l’acquirente possiede certi requisiti.

Entriamo nel dettaglio.

Acquisto prima casa: imposte agevolate

Al momento dell’acquisto della prima casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato oppure un’impresa.

Nel primo caso, vanno versate:

  • imposta di registro proporzionale del 2%, comunque non inferiore a 1.000 euro a meno che non si recuperi l’imposta già versata con la caparra o non si abbia una riduzione in virtù del credito d’imposta previsto per la prima casa;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, il venditore è un’impresa con operazione soggetta a Iva, c’è da pagare:

  • Iva agevolata al 4%;
  • Imposta di registro fissa di 200 euro;
  • Imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • Imposta catastale fissa di 200 euro.

Tutti gli atti relativi all’imposta di registro e le formalità per gli adempimenti al catasto sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali e dalle tasse ipotecarie.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato.

Acquisto prima casa: la base imponibile per calcolare le imposte

Se l’operazione è soggetta a Iva, anche per l’acquisto della prima casa la base imponibile su cui calcolare l’imposta del 4% è pari al prezzo di vendita. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa, come abbiamo appena visto.

Se, invece, l’operazione non è soggetta a Iva può essere adottato il già spiegato sistema prezzo-valore. In questo caso, però, cambia il coefficiente: 110 al posto di 120.

Quindi, per restare sull’esempio di prima: rendita catastale della casa, 1.000 euro; prezzo di vendita, 180.000 euro. La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro del 2% sarà:

1.000 euro di rendita catastale x 1,05 di maggiorazione x coefficiente 110 = 115.500 euro.

Pertanto, l’imposta di registro da pagare sarà:

115.500 x 2% = 2.310 euro.

Quale sarebbe, in questo caso, l’imposta senza il sistema prezzo-valore? Basterebbe calcolare il 2% di 180.000 euro. Quindi, il risultato sarebbe 3.600 euro.

Significa un risparmio di 1.290 euro. Che, pure stavolta, non è poco.

I vantaggi del sistema prezzo valore sono gli stessi elencati sopra.

Acquisto prima casa: requisiti per le agevolazioni

Come detto, per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa sia l’immobile sia il compratore devono avere certi requisiti.

Acquisto prima casa: requisiti dell’immobile

Primo requisito indispensabile per avere le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, la categoria catastale dell’immobile. I benefici vengono riconosciuti per le classi:

  • A/2: abitazioni di tipo civile;
  • A/3: abitazioni di tipo economico;
  • A/4: abitazioni di tipo popolare;
  • A/5: abitazioni di tipo ultra popolare;
  • A/6: abitazioni di tipo rurale;
  • A/7: abitazioni in villini;
  • A/11: abitazioni e alloggi tipici del luogo.

Restano, dunque, escluse le categorie:

  • A/1: abitazioni di tipo signorile;
  • A/8: abitazioni in ville;
  • A/9: castelli e palazzi di pregio artistico e storico.

Queste, invece, le categorie delle pertinenze che rientrano nelle agevolazioni per l’acquisto della prima casa:

  • C/2: magazzini e locali di deposito;
  • C/6: rimesse e autorimesse;
  • C/7: tettoie chiuse o aperte.

Le pertinenze, però, devono essere destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale acquistata come prima casa.

Altro requisito: la collocazione dell’immobile. L’abitazione si deve trovare nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito la propria residenza. Se è residente in un altro Comune, ha 18 mesi di tempo dalla data di acquisto della casa per trasferirsi, ma dovrà obbligatoriamente dichiarare questa intenzione nell’atto di acquisto.

Inoltre, si ha diritto all’agevolazione quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, ecc.);
  • nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Poniamo il caso, però che una persona voglia usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa nel Comune in cui ha intenzione di svolgere un’attività ma che, per qualsiasi motivo inaspettato, non possa esercitare come previsto. Ha diritto ai benefici fiscali?

In un caso come questo, il contribuente può mantenere le agevolazioni purché:

  • non siano ancora trascorsi 18 mesi dall’acquisto dell’immobile;
  • provveda ad integrare la dichiarazione resa nell’atto di acquisto con quella dell’impegno a trasferire la residenza, sempre entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova la casa;
  • le agevolazioni non siano state contestate con un avviso di liquidazione.

Acquisto prima casa: requisiti del compratore

Per poter usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, il compratore deve avere i seguenti requisiti:

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni per la prima casa.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto e che questa intenzione venga messa nero su bianco nell’atto di acquisto del nuovo immobile. In caso contrario, oltre a perdere i benefici e pagare le maggiori imposte, si andrà incontro ad una sanzione del 30%.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Se non si vende la casa entro l’anno, che succede? Succede che il contribuente può ottenere una riduzione della sanzione con il ravvedimento operoso presentando entro l’anno dal nuovo acquisto l’opportuna istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale si dichiara l’impossibilità di vendere l’immobile e la decadenza dell’agevolazione. Si procederà al ricalcolo dell’imposta dovuta e degli interessi maturati.

Acquisto prima casa: il credito di imposta

Questo capitolo si lega a quello precedente. Riguarda chi vende un immobile ed entro un anno procede all’acquisto di una prima casa – anche con contratto di appalto o di permuta –  avendo le condizioni per usufruire delle relative agevolazioni. Il contribuente, in questo caso, ha diritto ad un credito di imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto.

Il credito, però, spetta anche quando la nuova casa viene acquistata prima della vendita dell’immobile già posseduto. Può essere utilizzato, a scelta, in uno di questi modi:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

C’è una precisazione da fare: se si decide di usare, anche parzialmente, il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui è maturato, si potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione. Non è possibile, infatti, usarlo in diminuzione delle altre imposte, poiché richiedono che il credito venga impiegato per l’intero importo.

Se si vuole ricorrere al credito di imposta si dovrà manifestare tale volontà all’atto di acquisto della nuova casa, specificando se si intende destinarlo per la detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

In sintesi, bisognerà:

  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
  • dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione per la prima casa;
  • presentare le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto;
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Il credito di imposta non spetta nei casi in cui:

  • siano stati persi i benefici relativi alla prima casa in relazione al precedente acquisto;
  • il contribuente abbia acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, quindi senza usufruire del beneficio per la prima casa;
  • il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti per le agevolazioni sulla prima casa;
  • venga ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni sulla prima casa riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Acquisto prima casa: quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni per l’acquisto di una prima casa si possono perdere e, pertanto, il contribuente sarà tenuto a versare – come abbiamo anticipato –  le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte. Succede quando:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
  • non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni per la prima casa.

Acquisto prima casa: quando si mantengono le agevolazioni

Al contrario, è possibile mantenere le agevolazioni sull’acquisto della prima casa a condizione che, entro un anno dalla vendita o dalla donazione del vecchio immobile, il contribuente:

  • acquisti un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che sia stato adibito a dimora abituale;
  • acquisti un terreno e, sempre nello stesso termine, realizzi su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale;
  • costruisca un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

Acquisto prima casa: come evitare o ridurre le sanzioni

Riassumiamo, dunque, i modi per evitare o ridurre le sanzioni legate alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa a seconda dei casi.

Scadenza dei benefici per mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dalla data dell’acquisto:

  • se il termine non è ancora scaduto ma l’acquirente sa di non riuscire a rispettarlo, può revocare la dichiarazione resa all’atto di acquisto dell’immobile e chiedere la riliquidazione dell’imposta. Dovrà, quindi, presentare un’istanza presso l’ufficio in cui è stato registrato l’atto. Questo ufficio comunicherà al contribuente l’imposta e gli interessi dovuti, calcolati dalla data di stipula dell’atto. Non verrà applicata, però, la sanzione del 30% perché la richiesta del contribuente è stata fatta prima della scadenza del termine dei 18 mesi;
  • se i 18 mesi trascorrono senza che l’acquirente abbia cambiato la residenza né abbia presentato istanza di revoca, il contribuente può avvalersi del ravvedimento operoso sempre che non gli sia stato notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Tuttavia, dovrà presentare istanza presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato l’atto, chiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione della sanzione in misura ridotta.

Vendita dell’abitazione con le agevolazioni della prima casa prima del termine dei 5 anni:

  • se, prima che sia trascorso 1 anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere la riliquidazione dell’imposta. Dovrà, a questo scopo, presentare istanza presso l’ufficio in cui è stato registrato l’atto. In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi;
  • se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, vengono meno i benefici sulla prima casa goduti. In questo caso, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni, purché non gli sia stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.

Acquisto di una casa: domande e risposte

Chiudiamo questa guida sull’acquisto di una casa dando risposta ad alcune delle domande più frequenti, per chiarire gli ultimi dubbi.

Ricevo un avviso di rettifica e di liquidazione dell’imposta di registro sull’acquisto di una casa: cosa devo fare?

Il contribuente che ritiene sbagliato l’avviso di rettifica e liquidazione può agire entro 60 giorni dalla notifica in modo di arrivare all’annullamento totale o parziale dell’accertamento o alla rideterminazione del valore accertato.

Le possibilità per giungere a questa soluzione sono:

  • presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale del capoluogo di provincia in cui ha sede l’ufficio che ha emesso l’atto. Se il valore dell’avviso è inferiore a 20.000 euro, il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e può contenere una proposta di mediazione. Scatta, così, una fase amministrativa di 90 giorni, entro cui deve svolgersi e concludersi il procedimento finalizzato al riesame dell’atto impugnato e alla valutazione, da parte dell’amministrazione, dell’eventuale proposta di mediazione. Se non c’è accordo, il giudizio prosegue davanti alla Commissione tributaria provinciale;
  • presentare istanza di accertamento con adesione all’ufficio che ha emesso l’atto. In questo modo è possibile dialogare in contraddittorio con l’amministrazione, fornendo tutti gli elementi utili alla rideterminazione del valore accertato. L’istanza di accertamento con adesione sospende il termine per la presentazione del ricorso per un periodo di 90 giorni;
  • presentare istanza di annullamento in autotutela all’ufficio che ha emesso l’atto. L’istanza non sospende i termini per la presentazione del ricorso, quindi il contribuente può valutare di presentare l’istanza di accertamento con adesione o il ricorso qualora, prima dello scadere dei termini previsti per questi istituti, non sia pervenuta risposta favorevole all’istanza di annullamento in autotutela.

Ho un immobile con le agevolazioni della prima casa. Posso comprarne un secondo con gli stessi benefici?

Chi ha comprato un’immobile con le agevolazioni per la prima casa può acquistarne un secondo (o riceverlo in eredità o in donazione) ed ottenere i benefici a patto, però, che l’abitazione già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Questo impegno deve risultare sull’atto di trasferimento del secondo immobile.

Ho la dimora ma non la residenza nel Comune in cui voglio acquistare la casa. Posso avere le agevolazioni?

No. Come spiegato in precedenza, la normativa impone che la residenza deve essere trasferita nel Comune in cui si intende comprare l’abitazione con i benefici della prima casa entro 18 mesi dall’acquisto.

Posso dare in affitto l’abitazione acquistata con le agevolazioni della prima casa oppure perdo i benefici?

La normativa consente di dare in locazione l’abitazione senza perdere i benefici, dato che non c’è la perdita di possesso dell’immobile.

Se acquisto l’abitazione nello stesso Comune in cui possiedo la nuda proprietà su un altro immobile posso avere le imposte agevolate?

Sì. Infatti, l’agevolazione sulla prima casa spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare della sola nuda proprietà su un’abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con i benefici. Questo perché il possesso dell’immobile fa capo all’usufruttuario e non al nudo proprietario. È importante, però, che la nuda proprietà non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa.

Si ha sempre diritto all’agevolazione nel caso in cui si proceda alla ricongiunzione della proprietà (titolare del diritto di usufrutto che acquista la nuda proprietà o viceversa).

Voglio acquistare due appartamenti contigui. Posso beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa?

Nel caso di acquisto di unità immobiliari contigue, l’agevolazione spetta se l’abitazione risultante presenta, dopo la fusione degli immobili, le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizione previste. Si ha diritto all’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue sia nel caso in cui vengano comprate in momenti diversi per creare una sola unità abitativa.

Voglio acquistare un’abitazione con le agevolazioni sulla prima casa: quali controlli effettua l’Agenzia delle Entrate?

Il Fisco controlla gli atti per i quali sono state chieste le agevolazioni sulla prima casa. Lo scopo è quello di verificare che l’acquirente abbia i requisiti necessari. Tale riscontro va fatto entro:

  • tre anni dalla data di registrazione dell’atto;
  • tre anni dalla scadenza dei 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato;
  • tre anni dalla scadenza dei 12 mesi per acquistare un nuovo immobile se la casa comprata in precedenza con le agevolazioni viene ceduta prima di cinque anni.

Se l’Agenzia riscontra delle irregolarità, revocherà i benefici ed applicherà il recupero delle imposte non versate ed una sanzione del 30% sulla differenza tra ciò che è stato pagato e ciò che si deve pagare.

In caso di revoca delle agevolazioni possono rateizzare la somma dovuta?

La normativa consente di rateizzare l’avviso di revoca delle agevolazioni. La somma dovuta può essere versata:

  • in un massimo di 8 rate trimestrali di pari importo;
  • se la maggiore imposta dovuta è superiore a 50.000 euro, in un massimo di 16 rate trimestrali.

In entrambi i casi, il versamento della prima o unica rata deve essere effettuato entro il termine previsto per la presentazione del ricorso (60 giorni dalla notifica dell’avviso). Le rate successive alla prima, invece, devono essere versate entro l’ultimo giorno di ciascun trimestre.

Fonte: La legge per tutti